Corporatiedebat: “Hoe zorg je voor ‘echte’ sociale huurwoningen?”
04 Juli 2022Er zijn meer sociale huurwoningen nodig. De inschrijftijden en het aantal woningzoekenden lopen bij corporaties nog steeds op. Om die reden nemen gemeenten in woonvisies, woondeals en omgevingsvisies op dat een bepaald percentage van de nieuwbouwwoningen sociale huur moet zijn. Is het daarmee ook geregeld? Nee!
Wat kunnen gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en beleggers binnen de huidige regels doen om ervoor te zorgen dat nieuwe sociale huurwoningen beschikbaar komen én blijven voor de doelgroep? Echte sociale huurwoningen gaan niet alleen over de huurprijs. In het PROVADA corporatiedebat “Hoe zorg je voor ‘echte’ sociale huurwoningen?” op dinsdag 14 juni stond deze discussie centraal. Tjapko van Dalen (Kleurrijk Wonen), Desirée Uitzetter (BPD/Neprom), Prof. Dr. Peter Boelhouwer (TU Delft) en Ludo Steenmetser (Gemeente Den Haag) debatteerden hierover onder leiding van Tom van ‘t Hek.
Behoefte aan een heldere definitie van sociale huur
Corporaties zorgen met sociale huurwoningen voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen en de laagste inkomens. “We hebben echt te weinig nieuwe toevoegingen van sociale huur voor specifieke doelgroepen, zoals de allerarmsten, statushouders en uitstromers uit GGZ-instellingen”, aldus Tjapko van Dalen. “Het tekort wordt niet opgelost als we alleen kijken of een woning onder de liberalisatiegrens wordt verhuurd.” Peter Boelhouwer reageert: “Corporatiewoningen moeten gestructureerd worden aangeboden door corporaties en niet door beleggers of ontwikkelaars. Alleen dan waarborg je de prijs-/kwaliteitverhouding.” Desirée Uitzetter is het hier niet helemaal mee eens. “Nep-sociale huurwoningen bestaan niet.” Zij stelt dat ontwikkelaars en beleggers kunnen bijdragen aan het oplossen van de (sociale) woningnood . Er is volgens haar wel behoefte aan een eenduidige definitie van sociale huur, waarbij niet alleen gekeken wordt naar de huurprijs, maar ook naar doelgroepen en de manier van toewijzen. Ze geeft hierbij tot slot aan dat een opeenstapeling van ambities de businesscase van ontwikkelaars niet makkelijker maakt.
Ruimte voor ontwikkelaars en beleggers in Den Haag
In Den Haag hebben corporaties, net als in andere gemeenten, afspraken met de gemeente over het aantal op te leveren sociale huurwoningen. Het lukt corporaties niet altijd om de grote opgave in Den Haag te realiseren, vertelt Ludo Steenmetser. In de bestemmingsplannen worden door de gemeente aanvullende juridische eisen gesteld aan de te realiseren sociale huurwoningen. “Zo wordt er ook aan ontwikkelaars en beleggers de eis meegegeven om 50 jaar in het sociale segment te exploiteren in de Binkhorst. Hiermee behouden we woningen voor een langere tijd in het sociale segment, ook als corporaties de taak niet volledig kunnen oppakken. Deze afspraak is niet zomaar opgelegd aan de marktpartijen, maar in samenspraak met de marktpartijen tot stand gekomen. Als marktpartijen met deze eis, in bepaalde gebiedsontwikkelingen niet uitkomen dan denken we als gemeente mee in verschillende vormen van compensatie.”
Regionale regie op het woonprogramma
“In alle categorieën hebben we te weinig huurwoningen”, aldus Peter Boelhouwer. “We moeten alleen niet onderschatten hoe groot het tekort is in de sociale huursector. De doelgroep is gegroeid en er zijn veel specifieke doelgroepen bijgekomen. Daarnaast is er de afgelopen jaren minder gebouwd dan gepland, de disbalans tussen vraag en aanbod neemt daardoor jaarlijks toe. Maar het is te kort door de bocht om nu landelijk te roepen dat er overal 30% sociale huur moet komen. Dit lokt uit dat in gemeentes waar het percentage hoger ligt dan 30% gestopt wordt met bijbouwen. Daarnaast krijg je het ook niet voor elkaar om in elke gemeente waar het percentage lager ligt de 30% te halen. Het is veel belangrijker om in te zoomen op de lokale behoefte en rekening te houden hoe regio’s met elkaar ‘communiceren’ als het gaat om de woonbehoefte.”
Gaan corporaties meer bouwen zonder verhuurderheffing?
“Corporaties willen graag, maar helaas gaat de versnelling van woningbouw niet zo snel. We moeten op zoek naar de samenhang van oplossingen”, volgens Tjapko van Dalen. Betaalbaarheid en beschikbaarheid zijn voor corporaties doelstelling nummer één. Desirée Uitzetter: “De Neprom zit dagelijks met corporaties om de tafel om opgaven op te pakken en kennis uit te wisselen. Veel corporaties hebben geen grondposities meer, we moeten kijken hoe we corporaties weer aan tafel kunnen krijgen. Daarnaast is het belangrijk om te kijken wat we met de bestaande voorraad kunnen doen: zijn er nog kansen voor herontwikkeling en doorstroming?
Het samenwerken tussen marktpartijen en corporaties is niet alleen goed voor de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad, maar leidt ook tot versnelling van de algehele woningbouwontwikkeling. Daarnaast houdt het de keten van bouwbedrijven, ontwikkelaars, corporaties en beleggers op gang.” Tjapko van Dalen vult aan: “Er vallen middelen vrij met het wegvallen van de verhuurderheffing, tegelijkertijd is de economische situatie niet heel rooskleurig. Hopelijk laten we ons als corporaties niet teveel beperken door de huidige economische situatie en durven we goed door te pakken.”
Gaat Hugo de Jonge soelaas bieden?
De nieuwe minister wil zaken ‘platslaan’, minder regels en toewerken naar bundeling van opgaven en geldstromen. De minister spreekt actief provincies en gemeenten aan om eerder knopen door te hakken en door te gaan met stilliggende opgaven. De vele bestuurslagen in Nederland leveren veel vertraging op, daar is iedereen in het debat het mee eens. Het is goed dat de minister kijkt naar hoe het anders geregeld kan worden, maar bovenal is het erg belangrijk dat er voor het eerst in jaren met een minister Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening weer iemand eindverantwoordelijk is.
Tot slot: welk advies geven de debaters Nederland mee
Samenwerking marktpartijen en corporaties, eenduidige regelgeving met betrekking tot sociale huur voor zowel corporaties als marktpartijen, over gemeentegrenzen heen kijken, regionale sturing en corporaties weer in positie brengen mee te doen. Dit zijn de belangrijkste conclusies van dit debat. Peter Boelhouwer breekt tot slot nog de lans voor de mensen die tussen de wal-en-het-schip vallen. Door het tekort in de sociale sector is er weinig ruimte voor de mensen die met spoed een woning zoeken, maar niet onder een bijzondere doelgroep vallen. Hij pleit voor het hard inzetten op flexwoningen en minder vasthouden aan traditionele regelgeving om de druk op de markt te verlichten. Gemeentes en corporaties moeten de handen ineen slaan om de juiste locaties voor flexwoningen aan te wijzen en om de bestaande vastgoedvoorraad ook voor reguliere exploitatie efficiënter in te zetten.
Dinsdag 14 juni 2022 – Chander Jagernath – Fakton
Blijf op de hoogte
van het #1 vastgoedplatform van Nederland
Nieuwsbrief
Jouw e-mailadres wordt uitsluitend gebruikt door PROVADA.
Voor meer informatie